22 % ou 30 % : comprendre les taux et les plafonds Malraux

Le régime de protection détermine le taux

Pour une opération actuelle située dans un site patrimonial remarquable (SPR), un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé permet de retenir un taux de 30 %. Le taux de 22 % s’applique aux autres situations éligibles en SPR, notamment lorsque le site est couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé ou que la restauration est déclarée d’utilité publique.

L’adresse dans une ville historique ne suffit donc pas. Il faut vérifier le périmètre exact, le document de protection et les autorisations propres à l’immeuble. Un pourcentage annoncé dans une brochure doit pouvoir être rapproché des pièces juridiques de l’opération.

Une base distincte du prix d’acquisition

La réduction porte sur les dépenses éligibles, après déduction des aides ou subventions correspondantes. Le prix du foncier n’y entre pas. Une enveloppe commerciale de travaux peut aussi comporter des postes qui demandent une vérification fiscale : elle ne doit pas être assimilée automatiquement à la base de réduction.

Ces montants sont des réductions théoriques. Ils ne préjugent ni de votre capacité à les imputer, ni de la rentabilité du bien.

400 000 € sur la période, pas chaque année

Pour le régime actuel applicable aux opérations engagées depuis 2017, le plafond atteint 400 000 € de dépenses sur quatre années consécutives. Il s’apprécie globalement au niveau du contribuable, en tenant compte des différentes opérations Malraux concernées. Il ne se renouvelle pas pour chaque appartement acheté.

La fenêtre de paiement s’étend en principe de la délivrance du permis ou de la fin du délai d’opposition à la déclaration préalable jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante. Des prolongations spécifiques peuvent exister ; elles doivent être documentées.

Suivre les paiements et l’impôt disponible

La réduction est accordée au titre de l’année du paiement des dépenses. Elle n’est pas répartie librement en quatre fractions égales. Si elle dépasse l’impôt dû, le solde bénéficie d’un report sur les trois années suivantes dans les conditions prévues par le texte.

Pour les opérations engagées depuis 2013, le Malraux relève d’une exclusion du plafonnement global des niches fiscales. Cette exclusion ne supprime ni le plafond propre des dépenses ni les obligations de location.

Exemple : utiliser 54 000 € de réduction sur plusieurs années

Reprenons une opération fictive à 300 000 €, dont 180 000 € de travaux supposés éligibles, nets d’aides. Le taux retenu est de 30 %, le plafond de dépenses est intégralement disponible et le régime de report applicable aux opérations engagées depuis 2017 est supposé rempli. L’investisseur paie 100 000 € de travaux en année N, puis 80 000 € en N+1.

Pour rendre le calcul lisible, l’impôt sur le revenu disponible pour imputer le Malraux est supposé égal à 18 000 € chaque année, sans autre réduction venant modifier le résultat.

En N+1, les 12 000 € provenant de N sont utilisés d’abord, puis 6 000 € sur la réduction de 24 000 € née en N+1. Il reste donc 18 000 € issus de N+1, utilisés en N+2 dans cette hypothèse. Les reports s’imputent prioritairement, en commençant par les plus anciens. Au total, les 54 000 € sont absorbés sur trois années d’imposition.

Le tableau n’étale pas librement l’avantage fiscal : chaque nouvelle réduction naît du paiement des dépenses, puis son éventuel solde suit sa propre échéance. L’année N désigne l’année fiscale concernée ; la déclaration et son traitement interviennent ensuite. Pour la trésorerie d’acquisition, consultez l’exemple de financement correspondant.

Que se passe-t-il si l’impôt devient insuffisant ?

Prenons un autre cas fictif, indépendant du précédent : 30 000 € de réduction naissent en N et 18 000 € sont utilisés immédiatement. Il reste 12 000 € reportables. Sans nouvelle réduction Malraux et avec seulement 2 000 € d’impôt disponible par an en N+1, N+2 et N+3, l’investisseur n’utilise que 6 000 € supplémentaires. Les 6 000 € restants arrivent à expiration après N+3 ; ils ne sont pas remboursés.

Une baisse prévisible de revenus, un départ à la retraite ou d’autres réductions d’impôt doivent donc entrer dans l’étude. La réduction annoncée dans une brochure ne suffit pas à mesurer l’économie qui sera effectivement obtenue.

Si une partie du plafond a déjà été consommée

Supposons enfin 300 000 € de dépenses déjà retenues sur la période pertinente et 180 000 € de nouvelles dépenses présentées. Dans cette hypothèse simplifiée, le plafond laisse 100 000 € de base disponible : la nouvelle réduction théorique est limitée à 30 000 € au taux de 30 %. Le simulateur Malraux permet de visualiser cette limite. Le calendrier et le rattachement des opérations à la période doivent être vérifiés avant de déclarer.

Les questions à poser au conseiller

Demandez le montant éligible par lot, les échéances de paiement, le taux justifié et la prise en compte de vos autres opérations. Une simulation utile confronte ensuite ce calendrier à votre impôt prévisionnel, sans assimiler réduction théorique et économie immédiatement disponible.